Poslední v republice. Brandýs roste rychleji než služby, které lidé potřebují

 

Věděli jsme, že se v dostupnosti některých služeb propadáme. Že se ale náš správní obvod ocitne úplně poslední, to byl šok. Výsledek analýzy Seznam Zpráv není náhodným výkyvem v jedné tabulce. Ukazuje důsledek let, během nichž počet obyvatel, bytů a automobilů rostl rychleji než školy, ordinace, sociální služby a dopravní infrastruktura. Právě proto jsme chtěli další developerskou výstavbu co nejvíce zpomalit a připustit ji jen v rozsahu, který město dokáže zvládnout.

Nejsme poslední ve všem. Poslední jsme ale v tom podstatném

Nejprve je nutné výsledky popsat přesně.

Brandýs nad Labem-Stará Boleslav neskončil na 206. místě v celkovém hodnocení kvality života. Poslední místo z 206 správních obvodů obcí s rozšířenou působností obsadil v pilíři dostupnosti péče. Hodnocení se navíc netýká pouze samotného dvojměstí, ale celého správního obvodu Brandýs nad Labem-Stará Boleslav.

Ani jedno z těchto upřesnění však není důvodem výsledek zlehčovat. Dostupnost péče se v analýze posuzuje především podle počtu praktických lékařů, pediatrů, stomatologů, lékáren a sociálních služeb. Právě v souhrnu těchto ukazatelů skončil náš region poslední v republice. Současně má téměř ukázkovou demografickou strukturu, žijí zde mladí lidé, lidé s vyšším vzděláním a obyvatelé s vyšší nadějí dožití.

Je to přesný obraz našeho problému. Lidé sem chtějí přijít a bydlet zde. Město a jeho okolí jsou atraktivní. Jenže služby, které mají každodenní život obyvatel zajišťovat, za růstem nestačí.

Podle Českého statistického úřadu žilo na konci roku 2025 přímo v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi 20 926 obyvatel. Správní obvod Brandýs patřil v témže roce mezi oblasti s nejvyšším relativním přírůstkem obyvatel ve Středočeském kraji.

V roce 2022 přitom mělo město 19 767 obyvatel. Jen během tohoto roku se počet obyvatel zvýšil o 1 012.

To nejsou zanedbatelné změny. Každá další stovka obyvatel znamená další děti ve školách, další pacienty v ordinacích, další automobily, další nároky na kanalizaci, parkování, veřejnou dopravu a sociální péči.

Nové byty lze postavit během několika let. Získat pediatra, vybudovat školu, rozšířit sociální služby nebo postavit nový most trvá podstatně déle.

Město o problému dávno ví

Nedostatek služeb není informace, kterou bychom se dozvěděli až z článku Seznam Zpráv.

Oficiální územně analytické podklady města mezi problémy uvádějí nedostatečnou kapacitu mateřských a základních škol, nedostatečné parkování, jediný silniční most přes Labe, vysokou intenzitu dopravy v centru i zastaralou technickou infrastrukturu.

Stejný dokument obsahuje ještě podstatnější varování. Výslovně upozorňuje na rozvoj nové bytové výstavby bez dostatečné základní občanské vybavenosti, na hrozbu zrychlení tempa bytové výstavby a na rostoucí počet obyvatel okolních obcí, kteří využívají již nyní nedostatečnou infrastrukturu města.

Jinými slovy, město problém popsalo samo. Vědělo, že školy nestačí. Vědělo, že doprava je přetížená. Vědělo, že nová výstavba často vzniká bez odpovídajících služeb. A vědělo, že další urychlení výstavby může situaci zhoršit.

Přesto dnes pokračujeme v projednávání dalších developerských projektů, plánovacích smluv a dodatků a současně jsme schválili změnu územního plánu, která ovlivní rozvojové lokality na další roky.

Naším cílem nebylo město zakonzervovat

Naše stanovisko nikdy nebylo, že se v Brandýse a Staré Boleslavi už nesmí postavit jediný byt nebo rodinný dům.

Chtěli jsme ale developerské výstavbě šlápnout na brzdu. Připouštět ji pouze v nezbytném a zvládnutelném rozsahu. Nejdříve zajistit školy, dopravu, technickou infrastrukturu, zdravotní a sociální služby. Teprve potom pouštět další velké obytné projekty.

V únoru 2024 Jan Jirovský veřejně popsal rozsah připravované výstavby. Územní plán tehdy obsahoval 25 rozvojových ploch. Šest uzavřených plánovacích smluv představovalo přibližně 1 140 bytových jednotek a odhadovaný nárůst zhruba 5 500 obyvatel během pěti let. U dalších devíti lokalit, které mohly přinést přibližně tisíc bytů, ještě smlouvy uzavřené nebyly.

Jan Jirovský tehdy také otevřeně uvedl, že se město snaží tyto projekty pozdržet, neposkytuje automaticky součinnost a chce získat čas. Současně prosazoval zvýšení developerských příspěvků, jejich valorizaci a zaplacení alespoň části příspěvku již při podpisu plánovací smlouvy. Revizí starších smluv se podařilo získat téměř 20 milionů korun navíc.

To byla naše politika. Ne bezhlavě zakazovat, ale využívat všechny zákonné možnosti města k regulaci tempa výstavby. Vyjednávat tvrdě. Neposkytovat spolupráci automaticky. Požadovat, aby soukromý zisk z nového bydlení nebyl vykoupen veřejnými náklady, které později zaplatí všichni obyvatelé.

Po změně vedení města v květnu 2024 jsme zůstali v menšině. Naše upozornění, návrhy na odklad i argumenty zaznívaly na veřejných jednáních zastupitelstva. Hlasovací většinu jsme ale neměli a nemáme.

Čistírna vytvořila prostor především pro další růst

Důležitou součástí celého příběhu je intenzifikace čistírny odpadních vod.

Dokud nebyla její kapacita rozšířena, představovala omezená kapacita kanalizační infrastruktury jednu z reálných překážek další velké výstavby. Město mohlo říci, že nemá kam nové projekty připojit. Tím mělo při jednání s developery významnou vyjednávací pozici.

Intenzifikace zvýšila kapacitu čistírny z 20 tisíc na 30 tisíc ekvivalentních obyvatel. Náklady dosáhly 352 milionů korun bez DPH. Město projekt financovalo také úvěrem, část nákladů pokryly dotace Ministerstva zemědělství, Středočeského kraje a příspěvek jednoho z developerů.

Modernizace technologie byla nepochybně potřebná. Pro posouzení rozvoje města je ale rozhodující něco jiného: navýšení kapacity o deset tisíc obyvatel vytvořilo rezervu pro další zástavbu.

Pro většinu stávající zástavby neznamenala intenzifikace nové připojení. Převážná část města již na kanalizaci napojena byla. Výjimkou zůstávají Popovice, které územně analytické podklady evidují jako sídlo bez kanalizace.

Nelze proto tvrdit, že celá investice vznikla pouze kvůli současným obyvatelům. Jejím zásadním praktickým výsledkem je kapacita umožňující další růst města. Pokud tuto kapacitu zaplatilo především město, musí nyní o to důsledněji požadovat, aby se developeři podíleli na školách, komunikacích, veřejném prostoru a službách.

Plánovací smlouva nesmí být pouhou vstupenkou k výstavbě. Musí být nástrojem, kterým město získá infrastrukturu dříve, než se nastěhují další obyvatelé.

Změna územního plánu 7b přišla v nejméně vhodnou chvíli

V září zastupitelstvo schválilo změnu územního plánu č. 7b. Sama změna ještě není stavebním povolením a automaticky neznamená, že se ve všech dotčených lokalitách začne okamžitě stavět. Mění ale pravidla, podle kterých se bude o budoucí výstavbě rozhodovat.

Změna se dotýká například minimálních velikostí nově dělených parcel, výpočtu zeleně, větších prodejen a dopravního napojení rozvojových ploch na Spořilově. U lokality Martinovská 1 se pracuje s územím o rozloze 8,76 hektaru. Při platném limitu může jít potenciálně o stovky bytových jednotek.

Ještě před schválením město připustilo dvě chyby v dokumentaci. V jednom případě šlo o nesprávné označení změny za technickou, ve druhém o rozporně uvedené minimální velikosti parcel. U dopravního řešení Martinovské zároveň před schválením chyběl podrobný výpočet budoucí dopravní zátěže.

Ke změně přišlo podle zveřejněného rozboru 55 podání od 68 lidí. Připomínky se týkaly mimo jiné dopravy, velikosti parcel, výpočtu zeleně a dopadů na okolní ulice. Připomínkám občanů vyhověno nebylo. Kladně byly vypořádány dvě technické připomínky správců sítí.

Navrhovali jsme rozhodnutí odložit. Ne proto, abychom územní plán zablokovali navždy, ale abychom měli čas odstranit rozpory, doplnit dopravní podklady a znovu posoudit dopady v kontextu kapacit celého města.

V menšině jsme schválení změny zabránit nedokázali.

Právě zde se ukazuje rozdíl mezi dvěma přístupy. Jeden říká, že pokud je výstavba právně možná, nemá jí město bránit. Druhý, který zastáváme my, říká, že město musí využít všechny zákonné nástroje, aby rychlost výstavby přizpůsobilo možnostem infrastruktury.

Brzda neznamená zákaz soukromého vlastnictví. Znamená odpovědné pořadí kroků.

Plánovací smlouvy samy problém nevyřeší

Plánovací smlouvy jsou potřebným nástrojem. Bez nich by část nákladů spojených s developerskou výstavbou zůstala zcela na městu.

Smlouva ale není důkazem, že projekt je pro město výhodný. Jednorázový příspěvek developera může pomoci zaplatit ulici, chodník nebo část školy. Nezajistí však každoroční provoz školy, nepřivede pediatra a nezaplatí desítky let provozu sociálních služeb.

U každého projektu proto musíme znát nejen výši příspěvku, ale i dlouhodobé náklady.

Kolik vznikne bytů? Kolik lidí se může přistěhovat? Kolik bude potřeba míst ve školách a školkách? Kolik vznikne automobilů? Jaká bude kapacita kanalizace? Kolik bude město stát údržba nových komunikací, zeleně a veřejného prostoru?

Dokud tuto bilanci nemáme, nelze odpovědně říci, zda příspěvek developera skutečně pokryje dopady projektu.

Plánovací smlouvy proto musí obsahovat vyšší a pravidelně valorizované příspěvky. Část plnění musí být zajištěna již při podpisu smlouvy, ne až ve chvíli, kdy developer získá povolení a město ztratí část své vyjednávací síly. U velkých projektů musí město požadovat také konkrétní plnění, například pozemky, komunikace, veřejná prostranství, prostory pro ordinace, městské byty nebo zařízení pro děti a seniory.

Především ale musí platit etapizace. Další část bytového projektu se má otevřít až ve chvíli, kdy je skutečně zajištěna odpovídající část veřejné infrastruktury.

Svazková škola ukazuje zvláštní paradox

Město potřebuje novou školu. Kapacita základních škol je podle vlastních podkladů města nedostatečná již několik let.

Svazková škola ve Staré Boleslavi má sloužit až 1 080 žákům z města a dalších třinácti obcí. Projekt vzešel z architektonické soutěže. Navržená nízkopodlažní budova má zelená atria, flexibilní učební prostory a propojuje vzdělávací, sportovní a kulturní funkce.

Současně proti projektu vznikly námitky části sousedních vlastníků. Kritici upozorňují na kapacitu školy, dopravu, hluk, emise, výšku stavby a dopady na okolní ulice. Výslovně přitom uvádějí, že nezpochybňují samotnou potřebu nové školy, ale rozsah a podobu projektu.

Tyto námitky nelze shodit ze stolu. Dopravní dopady musí být doložené daty. Okolní komunikace musí být bezpečné. Musí být vyřešena pěší a cyklistická doprava i veřejná doprava ze zapojených obcí.

Zároveň je ale nutné pojmenovat zásadní rozdíl. Svazková škola není další soukromý bytový projekt. Je to veřejná infrastruktura, která reaguje na již existující a prokazatelný nedostatek školních míst.

Je zvláštní, pokud se město dokáže postupně zavázat k dalším rezidenčním projektům, ale současně se zpochybňuje veřejná stavba, která má řešit jeden z jejich hlavních následků.

Nová škola navíc nemusí znamenat pouze 1 080 moderních míst pro děti. Přesun části výuky může uvolnit některé prostory ve stávajících školských budovách. Ty by město nemělo automaticky prodávat ani bez koncepce znovu zaplnit.

Pokud kapacitní analýza potvrdí, že část těchto prostor již nebude potřebná pro školství, mohou sloužit dalším veřejným účelům. Nabízí se dům sociálních služeb, denní a odlehčovací služby, poradenství pro rodiny, psychologická pomoc, služby pro seniory, dětské skupiny nebo dostupné prostory pro zdravotní péči.

Není možné předem slíbit, kolik místností nebo budov se skutečně uvolní. V rychle rostoucím městě může část kapacity nadále potřebovat školství. Právě proto musí vzniknout společný plán svazkové školy, stávajících školních budov a rozvoje sociálních služeb. Školství a sociální oblast se nesmějí plánovat odděleně.

Co je potřeba udělat teď

Prvním krokem musí být úplná a veřejná bilance plánované výstavby. U každého připravovaného projektu má město zveřejnit počet bytů, odhad počtu obyvatel, předpokládané termíny, dopravní dopady a nároky na školy, školky, kanalizaci a další služby.

Druhým krokem musí být přezkoumání územního plánu. Naší prioritou zůstává nastavení jasných hranic dalšího zahušťování. Nové velké lokality se nesmějí otevírat, pokud pro ně není připravena odpovídající infrastruktura.

Třetím krokem je zpřísnění zásad pro developery. Příspěvky musí odpovídat skutečným nákladům, pravidelně se valorizovat a být právně a finančně zajištěné od podpisu smlouvy. U velkých projektů nestačí peníze. Město má požadovat také konkrétní veřejnou infrastrukturu.

Čtvrtým krokem je dokončení svazkové školy při současném důsledném řešení dopravních námitek. Zároveň musí vzniknout plán budoucího využití všech městských školských budov a prostor, které by se po otevření nové školy mohly uvolnit.

Pátým krokem je aktivní politika v oblasti zdravotnictví a sociálních služeb. Samotný trh další pediatry, stomatology ani praktické lékaře automaticky nepřivede. Město jim musí nabídnout zvýhodněné prostory pro ordinace, pomoc s vybavením a v odůvodněných případech také městské bydlení. Musí jednat se zdravotními pojišťovnami, nemocnicí a Středočeským krajem. Současně potřebujeme rozšířit odlehčovací, terénní, pobytové a poradenské služby. Právě tyto kroky jsou součástí naší zveřejněné vize.

Poslední místo je účet za způsob, jakým město roste

Výsledek 206. místa nelze připsat jednomu rozhodnutí ani jednomu volebnímu období. Je to účet za dlouhodobý nesoulad mezi výstavbou a veřejnými službami.

Současné vedení se ale nemůže schovávat za minulost. Právě dnes se podepisují další plánovací smlouvy, schvalují změny územního plánu a rozhoduje o podobě města na desítky let dopředu.

My jsme chtěli tempo developerské výstavby brzdit. Ne proto, že bychom byli proti novým sousedům nebo proti rozvoji. Chtěli jsme, aby se stavělo jen tolik, kolik město unese, a aby se nejprve řešilo to, co obyvatelé skutečně potřebují.

Školy. Lékaři. Sociální služby. Bezpečné ulice. Veřejná doprava. Kanalizace. Veřejný prostor.

Teprve potom další stovky bytů.

Věděli jsme, že se v dostupnosti služeb propadáme. Poslední místo v republice je přesto tvrdé varování. Pokud na něj odpovíme další výstavbou bez zajištěných služeb, nemůžeme tvrdit, že jsme o problému nevěděli.

Víme o něm. Máme ho černé na bílém.

Teď jde o to, zda konečně sešlápneme brzdu.