A opět ten Ostrůvek... aneb když obhajoba nahrazuje odpovědi
Kulturní dům potřebujeme, ale fakta se silnějším hlasem nepřepíší...
Na nedávné akci pořádané JSDH Stará Boleslav jsem si vyslechla rovněž obhajobu Ostrůvku ze strany vedení města. Proč je celý obchod správný, proč jsou pochybnosti přehnané a proč za nimi údajně stojí především politický boj...
Nyní v záříjovém vydání Městských listů čtu článek zastupitelů Petra Popelky a Petra Čeňka s názvem Ostrůvek: otázky a odpovědi. Oba zastupitelé jsou součástí uskupení Naše dvojměstí, které na radnici vládne. A jejich argumentace je téměř totožná s tou, kterou jsem si již vyslechla.
Autoři slibují „stručné odpovědi“ a především „konkrétní fakta“. Jenže když jejich text porovnáme s dokumenty, které dnes máme k dispozici, zjistíme, že nejzajímavější není jen to, co napsali, ale to, co vynechali.
Částka, kterou nesdělili
Autoři přiznávají, že hodnota Ostrůvku byla podle znaleckého posudku stanovena na 51,3 milionu korun. Přiznávají, že konečná cena byla vyšší. Skutečnou smluvní částku už ale čtenářům neřeknou. Proč?
Ve smlouvě je kupní cena Ostrůvku stanovena na 58 802 500 korun. Skládá se z peněžní části ve výši 35 milionů a z částky 23 802 500 korun, která má být vypořádána zápočtem proti ceně městského pozemku. Rozdíl mezi hodnotou uvedenou v posudku a smluvní cenou tedy činí 7 502 500 korun.
To už není nepodstatný detail. Přesto se čtenář ML dozví pouze neurčitou větu, že město zaplatilo „vyšší cenu“.
Městský pozemek? Tam je problém opačný
U pozemku města poblíž obchvatu autoři uvádějí znalecké ocenění ve výši 23,8 milionu korun. Následně konstatují, že město zveřejnilo záměr prodeje a obdrželo jedinou nabídku – čistě náhodou od vlastníka Ostrůvku. Opět tam chybí to hlavní.
Kupní cena městského pozemku byla ve smlouvě stanovena na 19 671 487,60 korun bez DPH, tedy na 23 802 500 korun včetně DPH. V samotném znaleckém posudku je přitom výslovně uvedeno, že stanovené ceny DPH neobsahují. Pokud tedy k posudkové částce 23,8 milionu korun připočteme stejných 21 % DPH, dostaneme částku přibližně 28,8 milionu korun. Rozdíl proti smluvní částce včetně DPH je pět milionů korun.
Právě tato otázka měla být jasně vysvětlena před hlasováním zastupitelstva. V zápisech rady ani zastupitelstva jsme však odpovídající odůvodnění nenašli.
Samotná skutečnost, že přišla pouze jedna nabídka, navíc nic nevypovídá o její ekonomické výhodnosti. Jedna nabídka je jednoduše jedna nabídka. Není to automaticky důkaz správně stanovené ceny ani skutečné soutěže.
„Že posudek není závazný...“ Opravdu tím všechno končí?
Autoři svůj výklad uzavírají větou, že znalecký posudek stanovuje obvyklou hodnotu nemovitosti, nikoliv povinnou prodejní cenu. To je ale jen část pravdy.
Ano, znalecký posudek není cenovka v obchodě, od které se nelze odchýlit ani o korunu. Obec ale hospodaří s veřejným majetkem. Proto musí jednat účelně, hospodárně a ve prospěch svých občanů. Pokud obec svůj majetek prodává pod cenou v místě obvyklou, musí být nižší cena řádně zdůvodněna. Nestačí po několika měsících napsat do novin, že posudek je pouze orientační.
V tomto případě je navíc sporná i samotná kvalita posudků.
Znalec Ing. Slabák, kterého jsme požádali o odborné nahlédnutí, upozornil na řadu metodických nedostatků. U Ostrůvku nebyla zpracována výnosová metoda, přestože jde o komerční nemovitost. Není dostatečně vysvětlen poměr mezi použitými oceňovacími metodami. Nejasnosti se týkají také rozdílu mezi cenou obvyklou a tržní hodnotou, práce s DPH a zohlednění povodňového rizika.
Nešlo zatím o plnohodnotný posudek. Šlo však o natolik závažné odborné připomínky, že je nelze odbýt označením za předvolební politiku.
Policie navíc ve věci zahájila úkony trestního řízení pro podezření související s nepravdivým znaleckým posudkem. To samozřejmě neznamená, že byl trestný čin spáchán nebo že je někdo vinen. Znamená to ale, že pochybnosti jsou natolik konkrétní, že je příslušné orgány prověřují. Pokud tedy článek slibuje „konkrétní fakta“, bylo by poctivé uvést i toto.
Nejdříve to koupíme, až pak budeme zjišťovat, zda je budova vhodná
Velmi zvláštní je odpověď na otázku, co se stane, pokud se ukáže, že stávající budova na Ostrůvku není vhodná. Autoři odpovídají, že právě to má prověřit architektonická soutěž. Návrhy mají ukázat, zda je smysluplnější rekonstrukce, nebo demolice a novostavba.
Jenže tím sami přiznávají obrácené pořadí kroků.
Město nejprve uzavřelo složitý obchod za desítky milionů korun. Teprve pak hledá odpověď na otázku, zda koupenou budovu zrekonstruovat, nebo zbourat. Architektonická soutěž přitom neposuzuje, zda je Ostrůvek nejlepší lokalitou ve městě. Neporovnává jej s jinými místy. Neověřuje správnost kupní ceny, posudků ani daňové konstrukce smluv. Má jen navrhnout řešení na předem určeném místě.
Pokud byla koupě Ostrůvku skutečně strategickým rozhodnutím na desítky let, mělo jí předcházet porovnání možných lokalit, dopravní a parkovací studie, investiční a provozní model, jasné vyhodnocení dopadů na další plánované investice města aj. Takové srovnání zastupitelé před rozhodnutím nedostali a pochybuji, že vůbec něco takového vedení města nechalo zpracovat.
170 milionů není celková cena
V článku se dále dozvídáme, že zadání architektonické soutěže pracuje s předpokládanými investičními náklady 170 milionů bez DPH. Autoři správně upozorňují, že nejde o konečnou cenu. Už dnes si ze známých částek lze udělat základní představu:
pořízení Ostrůvku: 58,8 milionu korun
předpokládaná realizace objektu: 170 milionů korun bez DPH
realizace objektu při připočtení DPH 21 %: 205,7 milionu korun
dohromady přibližně: 264,5 milionu korun
A ani to nemusí být konečný účet. Do celkových nákladů se promítnou projektové práce, soutěž, úpravy okolí, dopravní řešení, parkování, financování, vícepráce a budoucí provozní výdaje. Samostatnou otázkou zůstává také případné DPH u kupní ceny Ostrůvku. Namísto poctivého součtu autoři připomínají, kolik stála sportovní hala, ČOV nebo kolik by údajně stála rekonstrukce Piaristické koleje a konkurenčního Labína.
Jenže skutečnost, že jiné stavby byly také drahé, nedokazuje hospodárnost Ostrůvku. Každá z těchto investic má jiný účel, rozsah, technické podmínky, dotační možnosti i provozní náklady. Je to trochu jako obhajovat cenu automobilu tím, že rodinný dům stojí ještě více. Číslo může být vyšší, ale o výhodnosti konkrétní koupě nám to neřekne nic.
Potřeby ZUŠ jsou skutečné... ale proč ten Ostrůvek?
Nikdo nezpochybňuje, že základní umělecká škola potřebuje odpovídající a dlouhodobě stabilní prostory. Právě proto je ale nutné připomenout i to, co v článku zastupitelů Našeho dvojměstí opět chybí.
Město již připravovalo rekonstrukci Vyššího Hrádku pro vzdělávací využití. Nešlo jen o vzdálený nápad. Byla zpracována projektová dokumentace a v listopadu 2024 byla vypsána veřejná zakázka s předpokládanou hodnotou 122,24 milionu korun bez DPH. Rada města tuto zakázku dne 20. února 2025 zrušila.
Pokud se nyní potřeby ZUŠ používají jako jeden z hlavních argumentů pro Ostrůvek, musí současně zaznít, proč byla připravená varianta Vyššího Hrádku zastavena. Kolik už město do její přípravy vložilo? Které řešení je z pohledu investičních a provozních nákladů výhodnější? A proč zastupitelé nedostali srovnání obou variant?
Spojit dvě instituce do jednoho objektu může být dobrý nápad. Samotná možnost společného umístění však ještě neprokazuje, že Ostrůvek je nejlepším řešením.
Parkování nevyřeší budoucí čas
„Parkování řešíme,“ píší autoři. To ale není totéž jako „parkování máme vyřešené“.
Na veřejném projednání byly představeny plochy, na kterých by teoreticky mohlo vzniknout až 150 parkovacích míst. Část z nich má být v okolí plavební komory. V článku se mluví o plánované realizaci záchytné plochy Povodím Labe.
Kde je ale závazná dohoda? Kde je projekt, rozpočet, termín realizace, majetkoprávní zajištění a dopravní posouzení? Kolik z uvedených míst bude skutečně možné vybudovat a kolik jich bude vyhrazeno pro kulturní dům?
U objektu s velkým sálem až pro 800 osob, menším sálem, každodenním provozem ZUŠ, kavárnou či bistrem nelze dopravu uzavřít větou, že se počítá také s pěšími, cyklisty a veřejnou dopravou.
To nejsou odpovědi. To jsou zatím předpoklady.
Není v aktivní zóně. To ale neznamená, že není ohrožen povodní
Také část věnovaná povodním je formulována velmi obratně.
Autoři uvádějí, že Ostrůvek neleží v aktivní záplavové zóně. To ale není totéž jako tvrzení, že objekt neleží v záplavovém území nebo že jej povodeň nemůže ohrozit.
Podle Digitálního povodňového plánu je objekt veden jako ohrožený při povodňovém scénáři Q100. Podle dosavadních podkladů může být již při Q20 ohrožena příjezdová komunikace pro motorová vozidla. Povodí Labe proto mimo jiné požaduje, aby spodní část stavby odolala dlouhodobému působení vody a aby nebyla navyšována stávající úroveň terénu.
Ani skutečnost, že je budova pojistitelná, neznamená, že je bez rizika. Pojištění pouze přenáší část finančních následků na pojišťovnu. Neřeší dostupnost objektu, případnou evakuaci, přerušení provozu, poškození technologií ani spoluúčast města.
U stavby určené až pro stovky lidí by se tato rizika neměla zlehčovat slovním rozdílem mezi „aktivní zónou“ a celým záplavovým územím.
Veřejnost se mohla vyjádřit. Až poté, co bylo rozhodnuto
Autoři vysvětlují utajování jednání obavou, že by předčasné zveřejnění mohlo celý obchod zhatit. Připouštím, že část obchodního vyjednávání může být po určitou dobu důvěrná.
To ale nevysvětluje, proč zastupitelé dostali zásadní podklady pouze několik dní před hlasováním. Nevysvětluje, proč existoval pouze jeden posudek na každou nemovitost. A už vůbec nevysvětluje, proč se veřejné projednání uskutečnilo až poté, co zastupitelstvo základní majetkové transakce schválilo.
Veřejná diskuze po rozhodnutí není účastí veřejnosti na rozhodování. Je to prezentace již zvoleného postupu.
Věta, že by v dnešním „politickém klimatu“ vlastník již nabídku neučinil, je navíc pouhou domněnkou. Nelze jí ospravedlnit chybějící podklady ani označit všechny pochybnosti za politické dezinformace.
Jestli je vše v pořádku, proč město nechce nezávislé ověření?
Právě proto jsme se pokusili získat druhé, nezávislé odborné posouzení.
Znalec, kterého jsme oslovili, potřebuje pro řádné ocenění provést místní šetření a základní zaměření objektu. Město jsme nežádali, aby cokoli platilo. Nežádali jsme ani, aby vstup do soukromé nemovitosti právně vynucovalo. Požádali jsme pouze o jednoduchou součinnost: aby město jako budoucí kupující oficiálně požádalo současného vlastníka o zpřístupnění objektu znalci přibližně na jednu hodinu.
Rada města potřebnou součinnost neposkytla. Odkázala na prověřování Ministerstva spravedlnosti.
Ministerstvo ale revizní znalecké posudky nezpracovává. Kontrola činnosti znalce nenahradí nové ocenění nemovitosti. To může provést pouze jiný znalec na základě potřebných podkladů a místního šetření.
Tady se proto nabízí velmi jednoduchá otázka: Pokud jsou si představitelé města správností obchodu a kvalitou posudků tak jistí, proč nepomohou zajistit jejich nezávislé ověření, které by město nestálo ani korunu?
Kritika není útok na kulturu
Kulturní dům našemu městu chybí. O tom podle mě není nutné vést spor. Stejně tak potřebujeme důstojné zázemí pro základní uměleckou školu.
Spor se vede o něco jiného.
Zda je Ostrůvek nejlepší lokalitou. Zda byla kupní cena přiměřená. Zda město svůj pozemek neprodává nevýhodně. Zda jsou posudky kvalitní. Zda se správně pracovalo s DPH. Zda bylo rozhodováno na základě úplných podkladů. Zda jsou skutečně vyřešeny doprava, parkování, povodňové riziko, provozní náklady a dopady na ostatní investice města.
Na žádnou z těchto otázek nelze odpovědět větou, že kulturní dům potřebujeme. A už vůbec je nelze vyřešit osobními útoky na ty, kteří se ptají.
Právě to mi na rozhovoru během hasičského večera vadilo nejvíce. Namísto klidného vysvětlení konkrétních rozporů slyšel člověk obvinění, hodnocení lidí či nadávky. Jenže nic z toho nevysvětlilo rozdíl mezi 51,3 a 58,8 milionu korun. Nevysvětlí pětimilionovou otázku kolem DPH. Nenahradí druhý posudek ani analýzu celkových nákladů.
Veřejná funkce neznamená právo umlčet kritiku hlasitějším hlasem. Znamená povinnost odpovídat věcně, úplně a s respektem.
Kulturní dům potřebujeme. Ale město nemá dalších třicet let sloužit jednomu politickému pomníku. Kulturní dům má sloužit městu – a jeho vznik proto musí stát na důvěryhodných podkladech, otevřeném rozhodování a obhajitelných číslech.
Proto se budu ptát dál. Ne proto, že bych byla proti kultuře. Ale proto, že jde o majetek a peníze nás všech.
Zdroje:
Oficiální odpověď města se smlouvami a podklady k Ostrůvku https://www.brandysko.cz/odpoved-c-82-c-j-mubnlsb-kvu-3358-2026-dunra/d-70356
Smlouva o budoucí koupi Ostrůvku – cena 58 802 500 Kč a podmínky transakce https://www.brandysko.cz/assets/File.ashx?id_dokumenty=70360&id_org=904
Smlouva o budoucím prodeji městského pozemku – cena 23 802 500 Kč včetně DPH https://www.brandysko.cz/assets/File.ashx?id_dokumenty=70359&id_org=904
Architektonická soutěž na kulturní dům a ZUŠ Ostrůvek – předpokládané náklady 170 milionů bez DPH https://nen.nipez.cz/verejne-zakazky/detail-zakazky/N006-26-S00000006
Česká komora architektů – soutěž na kulturní dům a ZUŠ Ostrůvek https://www.cka.cz/souteze/databaze/soutez-na-kulturni-dum-a-zus-ostruvek
Původní zakázka na rekonstrukci Vyššího Hrádku – následně zrušená https://nen.nipez.cz/verejne-zakazky/detail-zakazky/N006-24-V00037542
Zápis zastupitelstva ke zrušení zakázky na Vyšší Hrádek https://www.brandysko.cz/assets/File.ashx?id_dokumenty=68103&id_org=904
Policejní prověřování posudků ke kulturnímu domu https://aktualnezbrandyska.cz/policie-proveruje-posudky-na-novy-kulturni-dum-nekdo-se-nas-snazi-ocernit-tvrdi-starosta/
Veřejné jednání – záplavové riziko, stanovisko Povodí Labe a parkování https://aktualnezbrandyska.cz/kulturni-dum-u-reky-je-riziko-hrimala-zena-mesto-se-pochlubilo-papirem-od-povodi-labe/
Metodika Ministerstva vnitra k nakládání s obecním majetkem a odůvodňování odchylky od obvyklé ceny https://mv.gov.cz/documents/metodickedoporuceni-blue07-2
